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2008 : Fin de la défiscalisaton perissol Que faire de votre investissement ? Quelque 150000 contribuables ont acheté, entre 1996 et 1999, un logement pour réduire leurs impôts. En 2008, l’engagement de location prend fin. Conseils Apres avoir investi dans la pierre via le régime de défiscalisation « Perissol », vous êtes nombreux à parvenir au terme de l’engagement de location de neuf ans. La Fédération des prometteurs constructeurs (FPC) estime à 150000 le nombre de logements vendus sous ce dispositif entre janvier 1996 et août 1999. Devant le succès remporté par ce placement à but locatif et sa carotte fiscal, faut-il craindre que de nombreux investisseurs ne revendent leurs appartements pour empocher la plus-value ? De ce fait, peut-on s’attendre à une exposition de panneaux « à vendre » sur des résidences entières, entraînant une dépréciation des logements ?
Un tel scénario est peu crédible, d’après les professionnels. « A ce jour, sur 3000 logements que nous avons placés en Perissol, seulement 60 ont été revendus », affirme Serge Pujol, directeur du développement d’Omnium Finance, groupe spécialisé dans la vente et la gestion de produits immobiliers locatifs. « Nous enregistrons très peu de reventes en Perissol », confirme Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers BNP Paribas. Explication : la plupart des acheteurs ont investi dans la pierre pour se constituer un complément de retraite et non dans une logique opportuniste.
Les quelques reventes réalisées font plutôt suite à un coup dur : divorce, chômage ou besoin d’argent. Si vous n’avez pas encore pris de décision, c’est le moment de dresser un bilan de votre investissement locatif Perissol. Le Revenu vous aide à peser le pour et le contre des différences pistes qui s’offrent à vous : conserver ce logement, cumuler cet actif avec un autre investissement dans la pierre ou le revendre. Comment faire son choix et quelles précautions faut-il prendre ? Le Revenu vous livre ses conseils, témoignages à l’appui. 1re OPTION -Vous conservez le logement Qui est concerné ? Tous les propriétaires d’un logement de qualité sous la loi Perissol Les investisseurs qui se sont laissé séduire par l’achat d’un logement sous le régime locatif Perissol ont, en règle générale, réalisé une excellente affaire. Pourtant, à l’époque, il fallait oser se lancer. « Il se disait que la loi Méhaignerie avait produit trop de petites surfaces et que les studios achetés en Perissol seraient invendables à terme », se souvient Serge Pujol. La rentabilité locative brute promise atteignait 6%, à l’époque, juste de quoi couvrir le coût d’un crédit immobilier. Il n’empêche. Ceux qui ont investi l’ont fait au bon moment, entre janvier 1996 et août 1999, au plus-bas du marché. Entre 1997 et 2006, les prix des appartements neufs ont augmenté de 82% en province et de 64% en Île-de-France, d’après les chiffres de la Fédération des promoteurs constructeurs.
Ces données sont confirmées par un sondage réalisé par Reiner Vollers, conseiller en gestion de patrimoine au cabinet Courlis Conseil. Ses clients estiment la valorisation de leur Perissol entre 50 et 100%. Et leur rentabilité locative est enviable. Elle a suivi l’évolution de l’indice des prix de la construction puis de l’indice de référence des loyers, passant de 6% du prix d’achat en 1997 à 8,5% aujourd’hui.
« Je conseille aux investisseurs de conserver leur Perissol, car c’est un excellent produit de retraite », confirme Jean-Claude Szaleniec, directeur du développement du groupe Akerys, leader français de l’investissement locatif. « Si vous le revendez pour placer le produit de la vente, aucun autre placement ne concurrencera un tel rendement ! », ajoute-t-il.
A ceci s’ajoute l’attrait de l’amortissement, qui peut être poursuivi encore quinze ans après l’engagement de neuf ans, à raison de 2% l’an et qui vient minorer vos revenus fonciers. Au total, si vous conservez le logement pendant les 24 années prévues par la loi, vous aurez déduit des loyers 80% du prix d’achat ! Pour continuer à bénéficier de cet amortissement, il faut simplement que le logement soit loué à un tiers. Là encore, le régime Perissol recèle bon nombre davantage dont il faut profiter. Vous ne subissez aucune contrainte de loyer ni de ressource pour les candidats locataires, contrairement aux régimes d’investissement locatif postérieurs (Besson, Robien ou Borloo). Il faut simplement veiller à ce que la vacance entre deux locataires ne dépasse jamais douze mois, sinon le fisc remettra en cause l’amortissement. La loi Perissol est souple, elle vous autorise à louer l’appartement à un membre de votre famille –collatéral, ascendant ou descendant-, à la seule condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Veillez toutefois, dans ce cas, à établir un bail régulier, avec un loyer normal.
2e option -Vous cumulez le Perissol avec un autre investissement locatif Qui est concerné ? Les personnes en activité, notamment les plus fortement imposées ou ayant des revenus fonciers
« Les personnes qui amortissent un logement en Perissol bénéficient d’un déplafonnement à 15300 euros de l’ensemble de leurs déficits fonciers, ce qui est exceptionnel de nous jours », détaille Reiner Vollers, de Courtis Conseil. En effet, dans les régimes de défiscalisation plus récents, les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt ne peuvent être reportés sur vos autres revenus imposables qu’a hauteur de 10700 euros par an.
Alors, profitez-en, car ce placement est global et s’applique à d’autres logements locatifs que le Perissol. Vous pouvez donc faire à nouveau le plein de ce déficit par le jeu de l’amortissement dans l’immobilier neuf ou à travers des travaux dans un appartement locatif ancien. 3e option -Vous vendez votre investissement Perissol
Qui est concerné ? Les personnes confrontées à un imprévu ou qui ne veulent engranger une plus-value
Vous avez plutôt envie de revendre ? Prenez des précautions. Tout d’abord, vérifiez que vous avez bien rempli l’engagement de location de neuf ans. Dans le cas contraire, votre centre des impôts remettra en cause l’amortissement dont vous avez bénéficié. La date de départ est celle de la première location effective. Toutefois, les textes prévoient des exceptions à cette règle, notamment si l’arrêt de la location fait suite au décès, à la validité ou au licenciement du contribuable.
Ensuite, sachez que votre dernier déficit foncier n’est déductible du revenu global que si vous continuez à louer jusqu’au 31 décembre de la troisième années qui suit son imputation. Enfin, vous acquitterez une taxe de 27% sur la plus-value après une déduction de 10% par année au-delà de cinq ans. Chaque année, étant une période de douze mois à compter de la date d’acquisition jusqu'à la date de cession, vérifiez que vous ne gagnerez pas 10% d’abattement supplémentaire en attendant quelques mois de plus.
Par ailleurs, la vente doit coïncider avec le départ du locataire, c’est-à-dire la fin du bail de trois ans. Pour cela, donnez-lui un congé au moins de six mois avant la fin du contrat. Il bénéficie d’une priorité d’achat et peut faire capoter vos plans si vous ne l’informer pas dans les délais.
Pour les démarches, renseignez-vous auprès de l’Association départementale d’information logement (Adil) la plus proche de votre domicile. Au pire, revendez occupé, mais vous risquez d’y perdre. « Il faut s’attendre à une décote de 10 à 15% par rapport au prix de vente libre », prévient Daniel Znaty, de l’UFF.
Enfin, n’oubliez pas les frais bancaires. Relisez les conditions de votre crédit pour voir s’il existe des pénalités de remboursement anticipé. « Très souvent, les banques n’appliquent pas ces pénalités en cas de revente », tempère Olivier Bokobza, des Espaces immobiliers BNP Paribas. Une différence non négligeable, puisque cette pénalité est égale à 3% du capital restant dû, sans pour avoir dépassé six mois d’intérêts. |